一、影响房地产价格的宏观因素有哪些

房地产价格的高低及其变动，是众多对房地产价格有影响的因素共同作用的结果。影响房地产价格的

宏观因素有：

（1）人口数量。

一个城市，当人口增加时，对房地产需求就会增加，房地产价格也会上涨；反之，房 地产价格会下降。

（2）居民收入。

一个城市，当居民收入增加时，对房地产需求就会增加，房地产价格也会上涨；反之， 房地产价格会下降。

（3）利率。银行贷款利率增加，加重居民购房成本，从而减少房地产需求，房地产价格也会下降；反 之，房地产价格会上涨。

（4）首付款比例。首付款比例增加，增加居民购房难度，从而减少房地产需求，房地产价格也会下降； 反之，房地产价格会上涨。

二、影响成套住宅价格的微观因素有哪些

对于一套住宅，影响价格的微观因素主要有：

（1）位置。临近市中心的住宅，价格往往较高；远离市中心的住宅，价格较低。在一个城市市区内， 其他状况相同的情况下，两者的差异，最高可达 3-5 倍。

（2）朝向。以朝南为最佳，其他朝向的优劣顺序大致为东、西、北。若以朝南为价格基准，朝东、朝 西、朝北均应向下修正，但依据对经纪人和估价师调研，修正幅度不宜超过 5%。

（3）楼层。对于 7 层及以下的住宅，中间楼层较好，1 层和顶层较差。若以中间楼层为标准，1 层和 顶层均应向下修正，但依据对经纪人和估价师调研，修正幅度不宜超过 5%。对 7 层以上的高层住宅，可以 总层数的二分之一层为基准，高于基准层的楼层，价格高于基准价，顶层除外；低于基准层的楼层，价格低 于基准价。

（4）装饰装修。装修可分为毛坯、粗装修、精装修。若以毛坯为基准，经过装修住宅的价格应向上修 正，修正幅度为装修费用扣除装修折旧。例如，装修费用 20 万，折旧 10 年，在第 5 年时，装修剩余 10 万。

(5）层高和室内净高。层高是指上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。室内净高是指楼面或 地面至上部楼板底面或吊顶底面之间的垂直距离，通俗来说，室内净高=层高-楼板厚度

依据《住宅设计规范》，普通住宅层高宜为 2.8 米，卧室、起居室的室内净高不应低于 2.4 米，厨房、卫生间室内净高不应低于 2.2 米。局部净高不应低于 2．1 米，且局部净高的室内面积不应大于室内使用面积的 1/3。若以层高 2.8 米为基准，高于 2.8 米应向上修正，反之向下修正，但依据对经纪人和估价师调研，修正幅度不宜超过 3%。

（6）户型。好户型标准是：客厅、卧室、厨房、卫生间面积合适（例如卧室使用面积不低于 9 平方米），户型方正，南北通透，客厅和主卧朝南，避免走道，户型可塑性强（例如卧室、客厅等可重新设计布局）。

（7）建成年代。住宅的设计使用年限一般为 50 年。建成年代越靠近当前，也就是房龄越小，住宅的价格越高。若建成年代以当前为基准，设计年限 50 年，建筑成本 5000 元/㎡，住宅建筑面积 90 ㎡，则房龄为 10 年的住宅，应向下修正建筑成本 9 万元

（8）物业服务。好物业服务的标准有：服务设施设备完备；有专人负责防卫；社区绿化率高；社区道 路、楼梯等公共部分干净整洁；物业服务人员服务态度好、反应快；满足停车要求但占用较少社区绿地或休 闲场地等。

（9）停车方便程度。衡量停车是否方便的因素有：有无停车位、车位数量、到其他停车场的距离等。